原标题：房企拿地的幕后故事，多过台前当土地收储完，转入待拍电影阶段，每年年初，杭州市国土资源局之后不会公布新的一年的《读地手册》，收录于计划转让的地块。那些宝地也从此转入它的下半场，土地市场的主角变为了开发商。当然，大多数人看见的只是最后的拍卖会结果、楼面价格。

而实质上，开发商幕后要做到的事情，相比台前来多多了。在拿地之前房企就作好了初步设计方案对于一块地能拒绝接受多低的地价，打造出怎样的产品才不至于亏本，很多房企在地块月转让前就根据规划作好了方案，展开过精细的评估测算。开发商们拿地前不可或缺的功课就是再行做到强排方案（根据地块的规划指标，按照建筑强制性规范化学键建筑），并借此找到能盈利最多，或是对品牌最有益的方案。

一份强排方案中，一般来说还包括对地块的研判、户型设置和用料参照方向、周边竞品调查、成本测算、毛利率预判等要素。比如，有些地块转让条件中除了规定容积率，还受限低拒绝，体量又并不大，强排方案不会建议做到显小高层或花园洋房；有的地块对开发商谦和部分有拒绝，强排方案不会建议将谦和部分的户型做到小，借以今后改以长租公寓时灵活机动；有的地块正处于市中心黄金地段，归属于高端提高区域，强排方案中往往只设计100m2甚至200m2以上的大户型。“每宗地块月上海证券交易所转让时，上海证券交易所公告里都会列明该地块的适当指标，诸如容积率、可建筑面积等，根据这些信息可以大体做到一个强排方案，有的还好比做到一轮方案。”业内人士告诉他记者，强排方案主要目的是确认这块地值不值得拿，多少价格以内获得能有盈利空间。

杭州某品牌房企前期投资部负责人说道，对于一些志在必得的地块，强排方案设计时就不会考虑到很全面，做到什么类型产品，体量多大，大约不会有多少货值，倒推测算出有大体的土地成本价格。“可建筑面积相等于是确认了可售房源数量，一般我们做强分列方案时都是往无限大数量上去设计。”获得地后，只要在原先的强排方案上稍加改动，之后能获得规划部门审批，大大缩短前期建筑方案设计所必须的时间。现场拍卖时故事多网拍后最怕碰上新入杭面孔以往，土地出让使用现场拍卖会方式，一些竞争白热化的热门地块，往往不会再次发生令人津津乐道的故事。

为了更加全面理解热门地块都更有了哪些房企甄选，在土地资源交易中心甄选办公地点处，有的开发商会派专人现场蹲点，以搜动静。“于是以所谓知己知彼，交易中心的人上班了我们才能收工。

”曾负责管理前期土地竞拍的一名业内人士告诉他记者，如果地价较高，房企之间不会私下谈谈，想到否有机会联合拿地。到了月拍卖会的现场，趣事就更加多。比如有的开发商讨厌让美女上去报价，赚到个印象分；有的开发商因为现场气氛过于冷淡，而紧绷兴奋到一不小心价格报低远超过预期；很多外来开发商则仍然用电话连线，由总部远程遥控竞价；有时候一下午要转让好几宗地块，有些热门地块竞争过于白热化，造成后面转让的地块竞价时已是傍晚六七点，有些后排看客饿得敢，又不舍不得错失竞价过程，之后不会叫面包或汉堡来吃。而其中最有说道头的，大自然是宋卫平红衣回国不会的故事。

早年的杭州土地市场有个不成文的惯例，但凡绿城掌门人宋卫平身着红衣坐镇现场，绿城看上的宝地之后会独揽他人。不过也有值得注意，比如10年前金松洗衣机厂地块（即现在的昆仑公馆）转让时，老宋虽然着红色T恤亲临现场压阵，但最后绿城却以总价100万元之差败给了旅游房产（后改名为昆仑置业），现场一片痛惜声，不过老宋本人倒是在土拍电影完结后遮住看板笑容冲大家作揖道别而去。2013年9月5日华家池地块转让亦是杭州土拍会的众多经典。

这一年是外来房企涌进杭州的大年。12家甄选房企中，本土房企仅有5家，最后参予书面竞价的只有绿城、滨江。眼见着前两宗地块被外来的绿地、世茂竞得，在最后的59号地块（即现在的滨江华家池）转让时，本土房企滨江集团每一次报价，现场都掌声雷动。这场土拍下最后好像出了一场本土保卫战，事关本土房企的颜面，价格倒成了其次。

“当天拍卖会我们是带着任务去的，一定要拍到一块地。”滨江集团涉及工作人员如此回想。

类似于这样激情新华、甚至因为一时冲动拿地的场面，往往再次发生在现场竞拍时。随着去年9月起土地出让改回网上拍卖会后，不少开发商感叹，程序非常简单了，气氛耐心了，只要在许可范围内报价才可，一旦远超过这个价格就自由选择解散。“一些优质地块的竞价速度快了很多。”某本土房企投资部负责人回应，大房企较为务实，对地块预期也很明晰，“关键看企业对地块未来的预期，胆子大点的按未来市场价拿地；胆子小点的以目前在购价格作拿地参照。

”网拍后，参予拍地的房企都是网上提交甄选资料，不少开发商回应最害怕遇上新的进杭的面孔，都不告诉谁是谁。这些房企出于构建首次入杭的战略目标，不会计代价。“想要去找他们交流一下，讲一下合作拿地，都去找将近人。

”一家房企拿地部门的人士说道一起就沮丧。标准化拷贝产品拿地两三个月之后可施工按规定，开发商拿地后需走一系列流程，立项、方案国家发改委、规划许可证、施工许可证等，只有获得施工许可证后，开发商才能开始施工。

以前，房企获得地后，光产品规划这一项，抛光幸一点的会花上一两年时间，中途偶尔还要展开调整。如今，房企获得土地后，大多打开较慢周转的运营模式。

“现在地价低，晚一天动工，一辆奔驰车就就让。”业内人士嘲讽道，以前土地价格便宜，敲着就能电子货币，开发商大自然不生气，也有充裕的时间考虑到做到什么产品，但现在开发商等不起。很多慢周转型的房企，新的转入一个城市，大多自由选择此前的成熟期产品体系，根据当地实际情况稍加改动之后可以出有设计方案，拿地后两三个月内就能动工。

某全国性房企甚至连设计公司的钱也省下了，计划单价5万元/m2以下的新项目皆延用此前市场冷玉女的设计方案，不但节省时间，同时还能省下一笔数额极大的设计费。“开发商项目做到多了，大多已构成自己的标准化系列产品库，只要确认做到哪类产品，从产品库里徵出来，略为做到调整就能用，早就驾轻就熟。

”一名业内人士说道，对品牌房企来说，如何构建快进慢出比抛光产品更加最重要，却是建筑设计方案定得快，不但能大大节约前期投放成本，还能减缓整个开发周期，“像三四线城市，只要拷贝一二线城市的产品，在当地就早已很创意了；一二线城市因为竞争压力大，在一些高端项目上，为了让产品极具竞争力，开发商不会适当多花上些精力。

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